Что такое кадастровая стоимость и как ее оспорить в России

Добрый день! Все счастливые обладатели недвижимого имущества уже обратили внимание на изменение налогового тарифа на имущество в течение года. Причем изменение это произошло далеко не в сторону уменьшения. С чем связано это явление? До этого момента для подсчета суммы налогового обложения использовалась инвентаризационная стоимость. В настоящий момент ее заменили на кадастровую. Что такое кадастровая стоимость и как ее оспорить?

К началу следующего года все области и автономные единицы Российской Федерации окончательно перейдут на данную систему. Это большой объем работы, при проведении которого неминуемо случатся мелкие недочеты. Однако, несмотря на их кажущуюся незначительность, они приведут к увеличению итоговой суммы. Сегодня мы подробно познакомимся с определением кадастровой стоимости, рассмотрим варианты ее оспаривания и механизмы подсчета. Данная статья является обязательной к ознакомлению владельцам квартир, коттеджей, участков земли.

Что такое кадастровая стоимость и как ее оспорить?

Кадастровая стоимость (КС) – цена данной единицы недвижимого имущества на республиканском учете. Формирование ее происходит в процессе текущей кадастровой оценки. Желательно, чтобы она была максимально приближена к рыночной стоимости.

Что такое кадастровая стоимость и как ее оспорить в России

В определенных ситуациях случается сбой при оценке, в результате чего владельцы недвижимости встречаются с серьезным увеличением налоговой стоимости в сравнении с реальной. Чем это чревато для частных и юридических лиц?

Суть в том, что итоги кадастровой оценки используются страной для выполнения юридических сделок с недвижимым имуществом. Приведем пример:

  1. Залоговое кредитование в банке.
  2. Процедура возвращения недвижимости после банковского отчуждения.
  3. Процедура раздела недвижимости при судебных спорах.
  4. Установление суммы налога при продаже единицы.
  5. Обложение имущественным налогом.

Пятый пункт этого списка имеет отношение ко всем россиянам. Организациям были выставлены колоссальные счета на недвижимость (земля, постройки, офисные помещения). Населению – на коттеджи, дачи, участки.

Нашу семью данная проблема тоже не обошла стороной. Каким-то образом к нашему имуществу была приписана газопроводная труба, протянутая по участку при постройке дома. Несмотря на то, что исправно платим за газ, государство узнало об этом только сейчас.

Около восьми лет тому назад нас заставили официально ее зарегистрировать. Теперь налог от этой трубы значительно превышает все наши налоги по дому и участку. Представители ЖКХ только разводят руками. Единственный выход – судебные разбирательства. Это тоже будет сопровождаться финансовыми затратами.

Методика расчета

В законодательстве прописано, что цена данной единицы недвижимости устанавливается, исходя из рыночной стоимости с учетом технических особенностей недвижимости, влияющих на ее цену. Например:

  1. Тип разрешенного применения участка. Он прописан в паспорте и относится к техническим данным.
  2. Географическое расположение единицы недвижимости.
  3. Основные физические, материальные, эксплуатационные параметры объекта.
  4. Обустроенность территории.
  5. Прочие параметры, влияющие на использование объекта.

Помимо этих данных, учитываются другие параметры, играющие роль в ценообразовании единицы недвижимости (особенности экономики региона, социальные факторы).

Существуют специальные рекомендации, содержащие свод установок относительно определения истинной КС. Они направлены на оценку не только самих участков земли, но и на все постройки, находящиеся на них. Сюда же относятся недостроенные объекты.

В этом же документе указано, что цена вычисляется способами широкой оценки, при которой единицы недвижимости группируются по определенным параметрам. Например, по цене, географическому положению. Существует пятнадцать таких групп.

Несмотря на универсальность параметров, существует индивидуальный подход к оценке всех объектов. Вернее, должен существовать.

КС должна вычисляться как можно более точно к рыночной. Любая сумма должна быть аргументирована. Однако, субъективный фактор остается и играет важную роль. Правильность оценки зависит от квалификации оценщика. Это позволяет не согласиться с результатом анализа и оспорить его на вполне законных основаниях.

Данный документ вступил в силу 2 года назад, однако до начала следующего года введен переходный срок. Это имеет важное значение для того, кто производит оценку. Начиная с 2020 года это смогут делать только государственные организации. Сейчас такая возможность есть и у частных оценочных компаний.

Как найти необходимую информацию о кадастровой стоимости объекта

Если Вы решили убедиться в правильности оценки своего имущества, это сделать очень легко. Наиболее простые варианты поиска необходимой информации:

  • Официальный сайт Российского реестра дает возможность бесплатно рассчитать приблизительную стоимость любого объекта. Достаточно кликнуть на изображение домика на странице сайта. Введите необходимую информацию об объекте. Встроенная программа постарается найти его и рассчитать примерную КС.
Что такое кадастровая стоимость и как ее оспорить в России
  • На том же сайте Российского реестра можно найти объект на интегрированной карте и рассчитать его КС, указав необходимые вводные данные.
Что такое кадастровая стоимость и как ее оспорить в России
  • Если же Вам нужно заключение на официальном бланке – можно заказать документ в режиме онлайн прямо на этом же сайте. Вам будет представлена выписка из ЕГРН.
Что такое кадастровая стоимость и как ее оспорить в России

Причем она будет отражать не только информацию об объекте, но и данные о его собственнике.

Что такое кадастровая стоимость и как ее оспорить в России

Доставка документа может быть выполнена как по почте, так и курьером. Есть вариант пересылки документа на электронный ящик. В этом случае он будет полностью легален, наравне с остальными.

Есть и другие варианты получения необходимых данных, однако мне они кажутся более сложными и несколько устаревшими, чем приведенные выше. И наконец, Вы можете обратиться в Кадастровую палату.

Как оспорить результат оценки

Насколько часто выполняется контрольная оценка единиц государственного учета? В законодательстве сказано, что данная процедура выполняется не чаще, чем один раз в три года и не реже чем один раз в пять лет. Для крупных федеральных округов (Москва, Питер, Екатеринбург) данные сроки определены в два года.

Запросить переоценку объектов имущества может непосредственный собственник. Выполнить это можно в пятилетний срок с момента предыдущей оценки. Законодательство позволяет как физическим, так и юридическим лицам оспаривать оценку различными способами:

  1. По заявлению в Российский единый реестр.
  2. Составить исковое заявление в суд.

Первый вариант гораздо проще и экономически выгоднее. Он предполагает мирное урегулирование вопроса в досудебном порядке. Если же прийти к единому мнению не удалось, остается только второй вариант. При этом придется оплатить государственную пошлину, судебные издержки, помощь правозащитника (если необходимо), независимую судебную оценку объекта. Данный вариант более затратный не только по финансам, но и по времени.

Допускается обращение в суд, минуя заявление в комиссию Российского единого реестра. Однако, если суд вынесет решение в пользу государства, обжаловать его в Росреестре уже не получится.

Какие основания могут приниматься для пересмотра КС:

  1. Данные, использованные для оценки КС объекта, были ошибочными либо устаревшими.
  2. Некоторые данные остались не учтенными.
  3. Расхождение между КС и рыночной ценой объекта очень велико.

Конечно, Вам необходимо будет представить доказательства своих слов. На официальном сайте можно узнать подробности процедуры, фамилию лица, осуществлявшего оценку, проверить достоверность дополнительной информации.

Самый сложный этап процедуры оспаривания оценки – мероприятия по сбору доказательств. Необходимо проверить всю информацию, которой оперирует инженер кадастровой службы, в случае несоответствия – отразить этот факт в исковом заявлении, желательно, подкрепив свои слова документально. Укажите площадь объекта, отношение его к окружающим строениям, коммуникации, водо- и газоснабжение.

Вернемся к описанному случаю с газопроводной трубой. При себе у меня есть полный пакет документов на нее. Они были получены в момент регистрации трубы. Длина ее составила тридцать шесть метров, а при проверке было выявлено, что труба магическим образом увеличилась в десять раз и теперь составляет триста шестьдесят метров. Запятая после цифры «6» была случайно забыта. Или не случайно.

Что такое кадастровая стоимость и как ее оспорить в России

Как доказательство своих слов, я приложил результаты собственных измерений, схему участка (а его длина в наибольшем направлении меньше 360м).

Помимо этого, можно представить полученные при прошлой оценке кадастровые паспорта. При отсутствии изменений в конструкции, длина изменилась. Конечно, это невозможно. Следует внимательно изучить выписку из ЕГРН.

Обязательно подкрепите свои слова независимой оценкой соответствующей организации. Проверьте у нее персональную страховку ответственности персонала. Данная услуга предоставляется на платной основе. При сомнении в подлинности заключения – проводится его экспертиза.

Документы, которые нужно предоставить при оспаривании недвижимости:

  1. Выписку из технического паспорта или его копию.
  2. Копии документов, подтверждающих право собственности.
  3. Документы, которые подтверждают недостоверность предыдущих оценок.
  4. Предыдущий оценочный отчет (возможно, что и с экспертизой его подлинности).
  5. Документы, подтверждающие оплату государственной пошлины и судебных издержек.
  6. Дополнительные документы (перечень предоставляется после ознакомления с материалами дела).

Выводы

Я очень надуюсь, что смог помочь Вам разобраться в принципах оценки кадастровой стоимости, правилах ее пересмотра и связанной с ней законодательной базой.

Очень хочется, чтобы со следующего года данная процедура стала более объективной, прозрачной и унифицированной. Ведь число заявлений на пересмотр ежегодно увеличивается. За 2018г. оно выросло более чем в 2 раза.

Нужно или нет начинать переоценку – зависит от суммы, о которой идет речь. Разница в десять-сто тысяч рублей полностью оправдывает необходимые хлопоты. В то же время, вряд ли стоит заниматься этим из-за одной тысячи. Ваше время и нервы стоят гораздо дороже.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Блог о бизнесе и инвестициях

1
Оставить комментарий

avatar
1 Цепочка комментария
0 Ответы по цепочке
1 Последователи
 
Популярнейший комментарий
Цепочка актуального комментария
1 Авторы комментариев
Андрей Авторы недавних комментариев
  Подписаться  
новее старее большинство голосов
Уведомление о
Андрей
Андрей

В первую очередь надо понимать, что такое само понятие кадастровая стоимость. По простому — это стоимость любой недвижимости в государственном кадастре. А оценку проводят специальные оценщики, которые выбираются по условиям конкурса. Разумеется каждый может оспорить ее финансовую составляющую, имея на руках кадастровый паспорт данного объекта. Сразу приготовьтесь к тому, что процедура долгая. Но, если вы видите, что стоимость слишком занижена, то смело подавайте свое заявление в орган, занимающийся вопросами данного типа.